张都兴：各位上午好，非常感谢云帆主编邀请我们来跟大家分享。

　　刚才聂会长介绍美国投资的时候，对整个海外房地产市场也做了非常详尽的分析，还有邹总裁对美国投资房地产实务进行了专业的解读，在他们两位的介绍中，我们看到工商银行的名字。事实上工商银行在这几年支持中国企业走出去做了大量的工作，跟几个机构也有一些合作。

　　刚才聂会长介绍的海外房地产部分比较多，我主要介绍工商银行以及合作伙伴对中国企业走出去，对个人走出去到美国、欧洲甚至是全球投资房地产有哪些融资方面的支持。

　　简而言之，中国经济经过三十年的高速增长，目前已经是世界上第二大经济体，外汇储备达到了4万亿美元，房地产经过十多年的发展，非常有成绩，也存在很多的问题。下一步从国家战略的角度来说，中国的企业走出去，也是大势所趋，这几年一直做中国走出去的金融支持。

　　房地产方面大家比较关注，有几个基本的观点，关于中国国内的房地产市场。经过2003年到2013年十年的发展，中国房地产市场已经发展到特殊的时期，我们的成就非常大。中国城镇居民人均住房面积是将近33平方米，已经超过了日本的人均住房面积，接近了法国和德国的城镇人均住房面积，当然离美国人均住房68平方米还有很大的距离。

　　住房的自由率方面，根据不同的统计数据。中性的住房自由率已经接近90%。这一数据基本上是世界上最高的。德国住房做得非常好，我们有专门的团队研究，达到了41%。英国、法国的自由率是60%左右，美国稍微多一些是70%到80%，中国的城镇住房自由率是非常高的，但是目前房价比较高。中国房价增长大家觉得比较高，实际上理性的用数字计算一下，不算高。

　　2003年到2013年中国的GDP从世界第七到现在的世界第二，从人均2000多美元，到现在的人均6800多美元，GDP平均每年增长10%左右。全国的房价来说，每年的增长率是9%多，基本上跟GDP增长的趋势是一致的。我们存在的核心问题是结构性的问题，有些地方房子非常的贵，有些地方上涨得非常快，有些地方空房非常多，有的地方很多人没有房屋住，下一步要解决的问题是公平性的问题。经过周期性调整后，未来还会有比较好的增长。

　　国际上聂会长讲得非常专业，美国金融危机后，2010年—2012年的时候，我们发过一个报告，希望大家投资美国的房地产，我们跟一些机构进行合作，推动了此事。今天看到亨瑞集团做得非常好，说明大家的判断是一致的。实际上100%的时机已经过去了，还在比较佳的时机内。

　　欧洲目前是债务危机，除了德国外，整体上不是那么的满意。欧洲的房地产市场也有很大的增长空间，这几年跟着客户一起，例如复兴集团、大连万达共同合作，收购欧洲房地产的项目。我们总体上判断，美国排在最佳投资位置，欧洲也具备很好的投资时机。

　　工商银行支持企业走出去，无论是开发房地产还是其他方面的投资，我们有哪些融资方面的支持。工商银行大家了解得相对比较多，有几个数字跟大家交流一下，根据2014年世界500强的排名，工商银行现在排名第25位，资本金来说，工商银行是世界第一大银行，传统的了解工商银行，我们就是存款和贷款的银行，实际上经过近十年的发展，上市以来工商银行跟中国经济迅速发展同步，随着美国经济、欧洲经济出了一些问题，整个的转型取得了很大的成就。

　　工商银行传统上认为给企业贷款，给企业直接提供贷款的支持，以投资银行为企业提供贷款、融资等等项目，我们叫做投行项目，从2001年开始，基本上是一半一半，不是传统的提供信贷支持的银行，还包括股权、私募、债务、并购、理财产品。传统意义认为工商银行是商业银行，我们是国际化的金融机构。经过近十年的发展，国内的保险、金融租赁、基金公司都有，除了没有证券公司外，互动也是非常好。

　　例如一些项目，通过工银瑞信发起交易，设计交易的计划，通过渠道部门进行互动。国际业务方面，聂会长和邹总裁也进行了介绍。

　　我们在全球有40多家分行，美国、欧洲、南美都有我们的分支机构，除了传统和本地的商业银行外，我们基本上是全球服务，香港有工银亚洲，欧洲有投行中心，美国也有投行中心，通过这些服务，为客户的活动提供配套服务。

　　总体而言，现在能够给客户或者是房地产开发机构融资的手段，融资而言，债务融资占的块头比较大，例如万科和铁狮门开发的旧金山项目，这个项目我们没有参与，参与了最近的项目。

　　工商银行提供并购贷款，银监会对中国企业走出去和并购提供了支持，前几年工商银行并购处的陈处长跟银监会有很多的沟通，并购贷款的项目、管理办法、操作流程，是由我们跟银监会共同开发的，过去商业银行是不允许这样做的，我们提供50%的并购支持，还是贷款的范畴。

　　内保外贷，很多的企业已经用过。现在国家相对而言在资本管制方面还是比较严的，尤其是中国企业走出去的过程中，我们利用工商银行在全球的机构，也利用这些企业全球的架构，我们希望通过国内总公司的担保，通过海外代理行，为客户提供内保外贷的资金支持。

　　河北分行跟某集团用内保外贷的方式提供资金融资支持，其中有很多技术性的环节，因为时间的关系，技术性的内容不多说，大家知道我们有核心的产品就可以了，大家需要的时候，我们可以联系。

　　房地产投资基金和REITS，跟国内的合资伙伴共同来做，包括中信。国外的REITS比较成熟，王总讲了许多美国好的案例，国内房地产REITS讨论得非常多，试验了很多次，现在是刚刚起步，中信在做国内的REITS，我们跟他们进行合作。

　　平安信托也是这样的概念，都是我们的合作伙伴。中金也是我们的合作伙伴，相当于发起房地产投资基金，LP是中金利用其国际投资经验，我们交流了很多的经验，2001年的时候，希望我们提供更多的资金用于LP，我们也在推动这个事，他们也是跟美国比较大的房地产公司保德信进行合作，聂会长和邹总基本上都是跟美国第一、第二大的开发商合作。国内企业走出去，甚至包括产业基金都面临这样的问题，前期的企业走出去，步子非常大，非常的激进，结果发现国内外的市场是不同的，借助本土化的机构是非常有必要的，这也是这几年中国企业走出去，值得大家借鉴的模式。还是要跟本地的企业合作，否则对本地的市场，本地的文化不太好契合。

　　我们虽然为国内的房地产企业走出海外提供了直接的支持，还为合作伙伴提供资金的支持。我们在香港有自己的投行，也有小的房地产投资基金，我们也做海外的投资，也做国内的投资，工商银行有比较大的计划，我们共同设计这支基金，过去跟客户是进行机构合作，包括企业、金融投资者，有的时候做LP也会做融资的支持。我们会在看好的行业做一些投资组合或者是基金，我们正在积极的做这些事情。

　　今天为大家介绍了工商银行对中国企业走出去，提供了融资的支持。客观的讲，我们对中国企业走出去，有做得好的，也有做得不好的。总体的态度是积极的，在积极的过程中，我们还是比较审慎的，大家投资的时候，要注意收益和风险的均衡，整个的策略是比较平稳的。美国作为发达国家市场是比较成熟的，我们作为外来者，我们如何保证赢，这不是一件容易的事情，我就将工商银行想法跟大家进行沟通，谢谢大家。

　　主持人陈晓奕：感谢张总，感谢各位嘉宾带来的精彩演讲，下面进入我们的报告发布环节，有请21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO王云帆为大家进行中资海外地产投资报告发布。