21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO王云帆

　　腾讯房产讯2014年7月14-17日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南隆重举行。年会以“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，众多政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，腾讯房产在论坛现场通过微信、腾讯新闻手机客户端进行全程图文直播报道。

　　21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO王云帆做《中资海外地产投资报告》中表示，这一轮中国资本走出去，有六个大的变化值得关注。

　　1、时代在改变，过去十年中国通过加入WTO融入世界贸易体系，将产品卖到了全球，就是中国制造和中国人口红利时代。

　　2、下一个十年是中国跟世界打交道的主要筹码渐渐改变，尤其是贸易时代债累计的巨大资本能力和中国本土消费市场的高速崛起，使中国进入市场和资本红利时代。政策的变化从2013年开始非常的清晰，从市场来看，2008年后中国机构资本化投资是明显的，每年以40%的规模成长，很多人怀疑，这一轮中国资本走出去是长期行为还是长期的窗口，留意2013年一系列的政策组合拳，就会非常的坚定，中国资本的走出去，代表了这届班子非常清晰的施政思路，迎来非常长的时间窗口，去年五月份，李克强研究可兑换下资本操作下，上海自贸区、商贸部将审批制改为备案制，一系列的政策都是释放信号的政策组合拳。

　　3、市场在变化。主要是两个，中国跨境投资并购的总体规模发生巨大的变化，大家都关注到了。刚才讲的政策背景下，市场开放的力度下，市场结构发生了快速的变化，以前中国的跨境投资并购，主要是代表国家资本，央业走出去为主，超大的能源企业为主，现在中小规模的市场化并购在大量的崛起。从以前的畸形的两头大中间小，变成纺锤的方式，中间部分是最活跃，完全市场决策的变化。因为结构的变化，现在投资的主体发生了变化。以前都是超大型的国家资本，现在大量中小型和市场化决策的资本进入这一市场，比较有代表性的是地方民营企业和大型的民营企业非常的汹涌，今年一季度的数据，上海对外投资当中，比去年同期翻了8倍。大量上海地方国有企业走向海外，上海国有资产改革中，鼓励国有企业境外投资，改革20条中有这样的规定，每家大型的国有企业每年有利润的考核指标，对外投资的额度可以在考核领导业绩的时候，冲抵国内的盈利指标，这一杠杆是非常强大的。

　　4、标的在发生变化，海外企业关停后搬到中国进行生产，主要是产能的扩张。第二波是资源和资产的收购，资源包括了矿产和人员，但是在2008年以后，中国出现了第三波的收购对象，主要的方向是将海外真正优质的产品和中国本土市场进行结合，这是全新的思路，在这一领域，做得最突出的就是复星集团，他们称之为中国动力嫁接全球资源。

　　5、从产能收购，资源收购，股权收购到资本收购，资本收购是什么，就是到海外买便宜的钱，这是非常新的趋势。

　　6、导致市场上的玩法发生了重大的变化。

　　值得注意的特征是，三个要素越来越结合，多元化，三个要素是中国资本、中国市场以及中国资本市场，因为时间的关系，这里不展开，有很多非常值得研究的案例。例如国营投资，这是非常有意思的案例。基本上实现了并购整合和退出，同一个方案内完成。