去年因主导平安人寿收购伦敦劳合社大楼，平安信托的房地产海外投资团队一时成为市场焦点。近期，该团队负责人、物业投资事业部高级投资执行总监张晓鹏接受21世纪经济报道采访，阐述平安信托持有型物业的投资思路。
　　
　　“我们成员大多有海外教育或外资机构从业背景，不少来自于外资房地产基金。”张晓鹏介绍，该团队主要受平安集团保险资金委托，配置现金流稳定的不动产，累计投资规模超过260亿，以办公楼为主，涵盖园区办公，商业、服务公寓、物流仓储等业态。
　　
　　持有型物业可谓平安信托最“古老”的业务线，起步于十年前，现与融资类、股权类地产信托一起构成地产业务的三大支柱。
　　
　　劳合社大楼并购案收官后，平安信托一直在寻找下一个海外标的。“有几宗大交易在推进中，未来会适时陆续公布。”
　　
　　险资出海浪潮
　　
　　2013年7月，平安人寿以2.6亿英镑入主英国地标劳合社大楼，成为保险资金海外不动产投资第一单，交易由平安信托商务投资团队操刀。
　　
　　“项目已经顺利完成。因为是单一租户长期租用，回报稳定，非常适合匹配险资。”张晓鹏说，国内机构投资海外物业的经验不多，平安采用了国际知名的专业机构，以确保在税务、法律、财务上没有瑕疵。
　　
　　平安信托并未透露具体交易细节。但根据平安人寿2013年7月发布的重大关联交易公告显示，交易主体包括平安人寿及其控制的三家SPV（特殊目的载体）：安邦汇投有限公司（下称“安邦汇投”）、安邦汇理有限公司（下称“安邦汇理”）和青柠街有限公司（下称“青柠街”）。
　　
　　三家SPV公司均注册于香港，据公告披露，交易前SPV之间进行了一轮增资：安邦汇投拟向安邦汇理增资6310万英镑，安邦汇理拟向青柠街增资5560万英镑，安邦汇理拟向青柠街提供股东贷款5264万英镑。有并购律师分析，SPV可能是本宗并购的融资主体。
　　
　　该交易被市场视为险资出海浪潮的开端。今年6月，中国人寿亦联合卡塔尔主权基金进场伦敦，以7.95亿英镑购下地标“金丝雀码头”。
　　
　　张晓鹏表示，目前平安信托团队仍在关注海外市场。“美国市场已经基本恢复，最好的进场时间是2010年，但当时很少有中资机构敢介入；欧洲机会比较多，最近欧洲央行的降息给并购融资提供了很好的条件。但英国近来有大量资金涌入，利率提高、资产收益率比之前有所降低。”
　　
　　关注二线城市机会
　　
　　张晓鹏表示，平安信托累计260亿持有型物业仍以本土为主场。具体项目主要集中在北上广深，武汉、沈阳、重庆也有部分资产包，以写字楼为主，涵盖园区办公，商业、服务式公寓、物流仓储等业态。
　　
　　平安信托对商业资产较为谨慎。“这两年受电子商务影响，很多商场销售量波动较大。但可以尝试机会性投资，遇到性价比高的资产还是可以考虑。”
　　
　　与购物中心相比，写字楼对资产管理运营能力的要求较低，是险资的主要投资方向。
　　
　　张晓鹏认为，目前国内一线城市写字楼价格较高，不容易找到合适投资机会，但是租赁需求比较旺盛， 资产流动性较高、市场比较透明， 所以仍将聚焦于此；但在一些有发展潜力的二线城市，若以低价拿到核心地段的办公楼，则有很好的成长空间。
　　
　　中信建投证券近期一份研报称，写字楼是地产各业态中最后成熟的一类，需要有城市化率、人均GDP的提升为基础，当前写字楼市场已经出现“结构化过剩”。
　　
　　至于险资热捧的养老地产，张晓鹏表示会谨慎看待：“从长远看肯定是险资投资的发展趋势，但在发展初期要想清经营模式，考虑居民实际支付能力。很多老年人能住在家里就不愿去外面花钱，我们必须要找到成本收益的临界点。”
　　
　　原始出处：21世纪经济报道