黄树辉

　　[社区金融，对于这个银行金融机构都在高度关注的领域，房地产企业亦觊觎已久，包括嗅觉敏锐的行业标杆万科 ]

　　当外界纷纷揣测万科(000002.SZ)参股徽商银行的真实意图时，万科出人意料地向外界抛出一个全新构想：谋划社区金融服务。

　　这是万科首次提出打造社区金融服务概念，也是其提出从产品供应商向城市配套服务商转型后的进一步业态布局。

　　有接近万科的房企负责人向《第一财经日报》记者透露，如不出意外，万科物业公司将会在万科社区金融中充当起重要角色。

　　放到整个国内房地产行业来看，开发商提供社区金融服务的话题已经探讨多年，但正在打造该业务的房企寥寥无几。

　　这绝对是一个数量惊人的潜在市场，由此给开发商带来的持续收益，可能要远远大于一次性的物业出售。

　　实际上，花样年集团(01777.HK)已先于万科布局社区金融，花样年总裁潘军仅以现有业主数量估算，“这是一个每年大约500亿元的金矿”。

　　万科首提社区金融

　　看似出乎意料，但一切都在情理之中，万科强势参股徽商银行，正在试图编织一张基于各种社区需求的大网。

　　这张大网的背后，是基于万科迄今服务的超过360个社区的40万个中国家庭，以及300万业主滋生的庞大金融市场。

　　10月30日，万科公告正式宣布，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，此次认购股份数量不超8.84亿股，认购金额不超34.3亿港元，最终持股比例将占徽商银行扩大后股本的约8%至8.28%之间，有望成为徽商银行最大的单一股东。

　　随后，万科新闻资料引述董秘谭华杰的表述称，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。

　　谭华杰如此表述：“相对于万科过千亿的年销售规模而言，此次参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。”

　　尽管万科并未对社区金融作更多描述，但从万科集团总裁郁亮今年7月正式提出万科从产品供应商转型城市配套服务商的新定位来看，此举属应有之义。

　　彼时，郁亮在西安向媒体表示，万科的目标是跟这个城市同步发展，“比如未来，我觉得万科可能会经营垃圾厂，因为它是城市化必需的配套”。

　　万科转型的深层次背景是，自2011年抛出“过冬论”之后，郁亮一直强调中国房产市场已经进入“下半场”，告别暴利时代。

　　郁亮直言，当游戏规则发生了变化，房地产企业都必须重新检视自己存在的方式和策略。盖出好房子再也不是竞争力，开发商要依靠服务制胜。

　　如此看来，垃圾厂看似与地产开发商毫无关系，但却被列入了万科下一步的发展规划中，其实背后解决的仍是业主配套服务。

　　与经营垃圾厂本质相似，提供社区金融服务仍然是万科打造强大的业主服务体系的一部分，而服务是业界公认的万科重要核心竞争力。

　　这也同样可以理解万科的很多另类做法，比如项目配建“五菜一汤”：“五菜”包含第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套；“一汤”是指蔬菜连锁超市“幸福街市”。

　　300亿市场诱惑

　　一切都是为了建立万科对业主的强大服务能力，以及基于服务的巨额市场利益。实际上，万科此前已经展开探索。

　　社区金融，对于这个银行金融机构都在高度关注的领域，房地产企业亦觊觎已久，包括嗅觉敏锐的行业标杆万科。

　　深圳某上市房企负责人向记者表示，万科此前已经关注到社区金融，万科物业公司在2012年还曾经试图从一家拥有该业务经验的物业公司挖人。

　　同时，万科在杭州良渚文化村项目中也开始探索社区金融服务，这种服务主要向业主提供涵盖衣食住行等方面的生活支付需求。

　　这种服务的载体是“村民卡”，集合了门禁、社区消费、身份识别功能于一体，已在包括良渚文化村在内的两个楼盘广泛使用。

　　当地媒体援引浙江万科南都房地产有限公司的说法，目前入住的3000个良渚文化村家庭中，持村民卡人数超过了8000人。

　　在社区范围内，村民卡就像一张银联卡，里面存入现金，在村民食堂、早教中心、超市等社区配套服务场所都可以刷卡消费。

　　万科南都地产正在尝试将村民卡的功能移至社区APP上进行虚拟化，以发挥更大功能，“我们正在和支付宝进行战略合作谈判，目前进入技术磋商阶段。”

　　根据媒体援引万科相关负责人的说法，“除了把卡虚拟化，我们还有进一步开发功能的打算。”房产商在社区金融这一块大有可为，目前良渚文化村的村民卡内余额已达到一定额度。一旦将社区软件支付功能实现，同时在全市的万科楼盘推广开来，资金积累会更多，那时候也可能会打算申请相应的金融运营牌照提供金融服务。

　　实际上，万科良渚文化村在尝试的社区金融，深圳开发商花样年已经率先布局，同样是依托其旗下的物业公司彩生活服务集团。

　　彩生活服务集团总裁唐学斌不久前接受记者采访时表示，涉足社区金融就是从掌控社区“最后一公里”的生活服务开始推出。2013年6月，花样年的彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统对外发布。

　　唐学斌阐述：这种APP平台的模式立足于科技物业管理应用的广度与深度，探索物业管理自动化、系统化、信息化服务，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。

　　在这个社区微商圈内，众多业主通过APP建立的互联网平台可以实现内部服务、外界对接以及各种生活消费、服务、支付。

　　花样年业主的支付载体是“彩生活e卡通”，这是花样年与光大银行联合推出的IC卡，除具备银行借记卡所有功能外，还可以让业主实现基本物业费用缴纳、商铺刷卡支付、网上商城支付、小额电子现金支付、门禁卡等功能。

　　彩生活集团迄今为止管理服务专案已超过500个，管理服务面积超过6000万平方米，服务人口约400万人。

　　潘军此前在接受记者采访时估算，如果这400万人平均每人月消费1000元，包括水电煤、日常生活中的吃喝拉撒等，一年下来年消费总额接近500亿。

　　这块生意已经为花样年带来了收入。花样年2012年的年报显示：花样年全年收入约62.3亿元，实现利润约11亿元，其中，社区服务平台创造的利润约5000万元。“500亿的现金从你的门前流过，你一分都没捞到，那不是没机会，是你笨。”

　　潘军直言，这是一个巨大的金矿，按天猫模式计算，收取3%至5%的服务佣金，则社区金融服务所能产生的利润不言而喻。

　　开发商与银行携手掘金

　　在大多数物业公司都在艰难维持时，社区服务却成为花样年的“现金奶牛”，成为花样年旗下众业务中比较赚钱的板块。

　　根据年报，2012年花样年旗下物业经营业务收入由2011年的人民币1.25亿升至1.85亿，增幅达48%，毛利率超过40%，净利率超过14%。

　　2012年，花样年旗下物业创造利润5000万元，其中95%来自非花样年的物业，在行业中堪称罕见，目前物业公司在酝酿分拆上市之中。

　　听起来非常诱人，这也许正是其他开发商看好社区金融商业逻辑，潘军说，华润、万科都在挖花样年物业公司的人。

　　公开资料显示，截至2012年底，万科物业已经为超过40万个家庭提供住宅，为约362个社区提供物业管理服务，业主规模达到300万人左右。

　　业内人士表示，如果按照花样年的算法，从理论上而言，万科现有服务的社区业主每年有望派生300亿元的潜在市场规模。

　　实际上，社区金融服务范畴远不止生活服务，开发商、物业公司乃至地产中介甚至在尝试面向业主的小额贷款等金融服务。

　　潘军指出，社区金融还可以打造小微企业孵化平台，帮助社区创业的人做所有不愿做的繁琐事情，比如公司核名、注册、年审、审计、法律援助等各种公共服务，还可以帮助企业引资等，同样利益可观。

　　中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼已经对社区金融进行深入研究，他也对记者表示，虽然国内社区金融刚刚起步，但潜在市场空间巨大。

　　董希淼说，社区金融应不只是为社区居民服务，而是一种综合性服务，既为社区居民服务，也为社区中小企业服务。

　　随着政策对民营资本进入金融领域的放开，目前众多开发商甚至地产中介都开始进入小额贷款领域，成立小额贷款公司。

　　2013年6月23日，花样年集团全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司开业，面向业主提供小额金融服务。

　　就连世联地产也成立小额贷款公司，向开发商潜在业主提供小额房贷业务，根据业主信用状况、收入、买房首付比例等确定贷款金额和时间。

　　董希淼表示，社区金融的主要对象基本上属于零售银行业务的目标客户群体，目前涉足社区金融的主体主要是商业银行。

　　不过，商业银行与拓展社区金融仍要在一定程度上依托开发商和物业公司。2013年以来，民生银行推行“小区金融战略”，与地方政府、地产公司和物业公司进行携手，推出了“民生小区金融服务店”。

　　2013年7月，万科物业公司与民生银行大连分行签约，共同推进大连市的“民生金融超市”进小区活动，而共同参与该社区金融服务的还包括鹏生集团等6家地产公司。

　　万科物业创始人陈之平不久前向媒体表示，物业公司仅仅靠收物业管理费肯定是入不敷出的，而物业费上涨很难。如果服务内容不改变，不发掘新的盈利点，物业公司将难以为继。只有完全市场化、不依赖地产商的物业公司，才能形成更长和更广泛的生产链，产生更好的社会效益、经济效益和环境效益。

　　不过，有业内人士分析，万科布局社区金融短期内难以铺开，能在多大程度上与徽商银行进行社区金融合作仍需后期探索。

　　作为中国中部地区最大的城市商业银行，徽商银行目前贷款总额和存款总额在全国城商行中位列第四位，而合肥已经成为万科华东大区的重要市场，万科社区金融也许会从合肥的项目进行探索展开。

　　但可以确定的是，基于各种社区需求的金融服务所蕴藏的潜在市场已经被房企看中，由此带来的持续收益可能要远远大于一次性的物业出售。