2月25日，在房地产行业无缘进入十大产业振兴计划消息爆出之后，机构集体发起了对地产股的清货行动。据大智慧数据统计显示，2月25日地产板块下跌3.12%，位居板块跌幅榜第二位，仅次于黄金板块。

机构净流出地产板块的资金超过6亿元，仅万科A净流出资金就超过2亿，金地集团、招商地产、中粮地产等一线地产股均净流出千万元以上。连公布了超预期的一月销售数据的保利地产也未能幸免。

行情告以段落

“这也许是地产最后一波行情，接下来地产股很可能进入回调期。”深圳某私募基金经理向记者表示，在房地产行业与十大产业振兴计划无缘的消息爆出后，资金现在大举出货，短时间内不会“杀回马枪”。

据他透露，一些机构很早就布局地产股，主要原因是等待题材炒作和政策刺激，包括上海迪斯尼和北京环球影城概念、放松信贷和推出买房落户政策，以及地产挤入十大产业振兴计划。

“自春节节后以来，大部分地产股股价涨幅都超过50%，应该出台的政策也差不多都出了，不少机构就希望能在地产股可能被列入十大振兴计划的末班车中打一场‘最后的战役’。从爆出消息不实以及从机构的抛售表现来看，地产股的受宠应该告一段落了。”该私募基金经理预计，地产板块中的资金还会陆续外撤。地产股会在回调一段时间后，步入震荡格局，直到房地产行业基本面的回暖。

海通证券房地产分析师帅虎认为，目前房地产的受惠政策无外乎二手房的“松绑”和减税，这对于房地产整体行业的效果有限。经过一轮大涨后，房地产行业应该是以震荡为主，“除非能大幅度的下调房价，不然整个行业的基本面短时间内改变不了”。

“房地产行业从十大产业振兴计划中‘出局’的原因很多。”有知情人向记者透露，大部分民众并不支持房地产入选十大产业振兴计划，而政府也是左右为难。不少人认为房地产行业不需要振兴，振兴房地产会导致政策力挺房价，而前期出台的政策已经不少了，现在需要的是落实，监督地方政府去执行和调控。此外，房地产行业的任何调整会牵涉到多方利益，“如果强硬实行，压控房价，会损害不少地产大鳄的利益；如果不压控，那么房地产也就谈不上振兴。”

价量齐升

房地产真的需要振兴吗？真实的房地产行情又是怎样的呢？记者做了小范围调查。

记者在北京万年花城售楼处采访到了购房者刘明(化名)。他告诉记者，去年12月该楼盘的销售价格是10300元/平方米，如果全额付款还能享受9.8折的优惠，然而，现在价格一下涨了1000元/平方米，还取消了所有优惠。

另外，东三环首城国际去年遭到疯抢之后，今年新推的D区二期房将上调价格2000元，达到14000元，而其周边房产价格相对平稳。

“事实上，北京和其它地方不同，人口量造成的刚性需求使得价格下跌的空间并不大。这些相对位置较好的楼盘则更加走俏一点，并不能说明整体房价在上升。”太平洋证券房地产分析师李海表示。

据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，这是该指数继去年12月首次出现同比下降以来连续再降，而且降幅还扩大了0.5个百分点。

但渤海证券的一份研究报告的数据则显示，楼市小阳春已经悄然初露苗头。报告称，2009年房地产周均成交量优于2008年。从2009年2月16日-22日，12座城市总体成交量环比上升25.04%，连续三周环比上升，较2月份第一周环比上升85.36%，其中6座城市成交量合计同比上涨121.22%，连续两周同比上升。另外，新增推盘量有所上升，但维持低位。

“就目前情况来说，房地产并不是回暖，最多只是出现了回暖迹象。”李海表示，目前的成交回暖在意料之中，历年的三到五月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的刚性需求需要释放，出现了暂时的“小阳春”。但是，这种交易量放大的局面能否持续，还要看三月份数据。如果三月份数据依然持续放大，那么，可以说房地产行业恶化的可能性就不大了。

库存消化难

“房地产回暖至少要到2010年，最大的障碍就是库存和购买力的矛盾。”帅虎认为这是房地产行业的痛楚。

据央行近期发布的一份报告称，调查显示未来三个月中准备购房的居民人数创十年新低，国内房地产等重要领域依然面临回调压力，并将连带影响诸多行业。就业受到一定冲击以及资本市场下挫引发的负财富效应等对消费增长亦会产生不利影响。

据易居房地产研究院相关数据显示，2008年全国住宅存量约2.1亿平方米。2009年住宅供应量将延续去年趋势，也大约为2.1亿平方米。易居中国近期在对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为，根据近半年的市场平均消化能力，今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年时间。

万科有内部人士接受本报记者采访时表示，春节前万科十分担心整体经济不好，会导致客户购买能力下降，引发春节后交易量急速下滑。但是，没想到春节后反而迎来了一波小阳春的回暖行情。2009 年春节期间的成交额不仅高于去年同期，而且还高于2006 年和2007年同期的数据，尤其是深圳市场，1月份成交额高达10个亿，但后市则难以预料。

近日，万科董事会主席在南京也表示，“去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，而反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。”

有市场人士非常赞同王石的观点，“对于市场是否能持续回暖还要等到‘两会’以后，现在下结论为时尚早。但万科一直秉持降价卖房，是卖方中最坚决的，这无疑回收了大量资金，拉开了与竞争对手的差距。”

“今年房地产行业能达到底部就不错了，回暖现在还看不出来。”帅虎认为，根本的办法还是降价促销，否则高库存的行情下无法带动投资热情。