[ 较高的业绩承诺水平让公司不得不保持较快的发展节奏，坚持在二三线城市发展的战略及大量信托等高成本融资，压缩了利润空间 ]

　　仅仅停牌4个交易日后，金科股份（000656.SZ）于本周闪电公布了规模为43.24亿元的再融资方案，投向西安凤城二路项目（8.5亿元）、重庆开州财富中心（12亿元）、重庆江津世界城（10亿元）3个地产项目及补充流动资金（12.74亿元）。

　　值得一提的是，金科股份拟募资12.74亿元用于补充流动资金，占到拟融资总额的近三成，这一比例远高于其他推出再融资方案的房企。而在这一“异常举动”背后，是公司负债率过高的现实，2012年末，公司资产负债率为84.70%，这在所有上市房企中居于较高水平。

　　“此次再融资的获批与否，是公司能否突围的关键因素。”一位不愿透露姓名的业内人士向《第一财经日报》分析称，金科股份借壳上市后一直无法获得再融资，较高的业绩承诺水平让公司不得不保持较快的发展节奏，坚持在二三线城市发展的战略及大量借用信托等高成本融资手段，压缩了公司的利润空间，同时也使得公司一直无法摆脱负债率高企的禁锢。

　　“现金补血”成第一要务

　　对于此次募投开发的3个项目，金科股份方面表示，西安项目和重庆区县两个项目，均位于西部地区，属于国家鼓励推进城镇化建设的重点地区，且均为中小户型，属刚需产品，此外，西安项目同时将配建1.22万平方米的廉租住房。

　　尽管金科股份极力给募投项目贴上符合国家政策导向的标签，但事实是，分别投向三个项目的资金，均不及其用于补充流动资金的数额。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，现阶段类似金科这样的房企，都是想借再融资降低负债率，进而加速全国化的布局。

　　金科股份方面表示，房地产行业属于资金密集型行业，房地产项目开发及运营的资金投入量大、开发周期和投资回收期长，房地产公司需要大量的流动资金以保证项目运转及开发。目前公司拥有较丰富的土地储备，后续项目的开发需要强有力的资金支持。本次拟投入12.74亿元募集资金用于补充公司流动资金，缓解资金压力，降低财务风险。

　　西南证券发布的研报认为，由于公司2011年借壳上市后未能实现融资，公司又在高速发展，导致负债率水平一直偏高。2013年一季度末，公司的资产负债率为84.91%，净负债比率为93.24%。中信建投发布的研报显示，金科股份2013年上半年到期信托15.5亿元，新增信托融资36.5亿元，整体资金成本仍旧处于历史较高水平。

　　据第三方机构统计，2013年上半年金科股份实现合同销售金额约88亿元，较2012年同期的53亿元增长66%，同时，今年以来金科股份拿地金额也已经达到52.84亿元；2012年，金科股份拿地金额达到92.6亿元，同比增长101.3%，占当年签约销售额的56%，远高于同行业平均水平。

　　“公司受制于资产负债率水平偏高，继续大规模举债已不太现实，资金来源成为制约公司规模继续扩张的瓶颈。”西南证券的上述研报认为，根据一季度末的数据进行测算，若此次定增成功，公司的资产负债率将降低为78.80%，净负债比率为51.60%，这对于缓解公司快速扩张带来的资金压力无益于雪中送炭。

　　“我们在未打开海外融资渠道前，也常因负债率高企而头疼。”一位香港上市房企负责人告诉记者，当拿地金额达到销售额的60%左右，说明公司的扩张已经比较激进。“金科股份是典型的高杠杆、高周转的房企，市场环境如果好，"赌一把"可能就赢了，但如果市场出现大的波动，就存在较大的风险。”

　　坚守二三线

　　当回归一线城市再一次成为开发商追逐的潮流时，重庆起家的金科股份仍愿意“做一只向反方向游的鱼”，今年以来，金科股份又新进入了新疆、贵州、陕西等中西部区域。

　　金科股份在2012年年报中表示，公司将坚持实施“622”发展战略，即以大重庆为中心的中西部规模占比约60%，长三角和环渤海地区分别占比20%，以二、三线城市为主，一、四线城市为辅，力争2015年销售规模超过500亿元。

　　“经济发达的城市，房价涨跌都快，此外，在一线城市做房地产，投资相对更大，如果房价大起大落，对我们这种进入一线城市较晚的房地产商来说，风险更大，更难控制，”金科股份一位负责人此前在接受本报记者采访时称，“所以我们现在的主力是进二、三线城市，尽管这些城市的房价低，但地价低，以一线城市为辅，这些城市的房价高，但地价过高。”

　　克而瑞研究中心最新发布的研究报告认为，从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大的趋势。

　　不过，作为城镇化概念的龙头公司，也有分析人士认为，尽管不少房企均扎堆回流一线城市，但金科股份这类地方企业反而能够较好地把握二三线城市居民的差异化需求。

　　对此，上海景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军表示，三四线城市并不是绝对没有机会，只不过一二线市场和三四线市场适合不同的企业，需要不同的能力，相比起来，在三四线市场做开发，需要对市场和客户有不同的理解和相当的熟悉程度。

　　昨日，记者拨打多位金科股份高管电话，但对方均未接听。 摄影记者/高育文

　　作者：柳九邦