银行钱荒来袭房地产企业土地盛宴或会降温

2013-06-27 18:37 173

“钱荒”来袭,令市场流动性骤然趋紧。中原地产数据显示,截至5月,今年万科、恒大、富力、华润等十大标杆房企融资额度已达380亿元,接近2012年全年413亿元的融资额,与2012年下半年的融资额151.6亿元相比上涨150%。

  “钱荒”来袭,令市场流动性骤然趋紧。虽然央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持,但此前中央的按兵不动已让各界察觉出高层的态度,从而对下半年楼市预期也开始逐渐看低。

  有地产界人士判断,目前来看,房企资金尚无大碍,但“钱荒”对市场的心理冲击不容忽视,极有可能对房企融资带来负面影响,加上近日美联储发出削减量化宽松规模的信号,房企海外融资步伐也可能放缓。有业内人士指出,受这些因素影响,当前火爆的土地市场有可能下半年出现降温迹象。

  房企融资或受影响

  今年以来,央行实施稳健的货币政策。随着银根的收紧,“钱荒”现象也随之而生。

  受银行股领跌及“钱荒”可能持续的影响,地产板块6月24日全天大跌逾7%,134家上市房企中除中国武夷及4家停牌的公司外,其余129家上市房企的股价集体下跌,包括招商地产、保利地产在内的27家房企跌停,103家房企的跌幅超过5%,龙头万科大跌8.79%。

  对于“钱荒”持续可能造成的后果,业内普遍认为将给房企的资金链造成很大压力,开发商的资金成本也会相应增加,房企应该会加快预售以回笼资金,并改善市场上的供需。同时房企的拿地积极性预计将大幅降低。

  数据显示,上市房企的资金压力还在不断加大。其中房企存货在最近一年里增长迅速,同时房企经营活动产生的现金流量净额则较去年同期大幅下滑。

  2013年一季度上市房企合计存货1.56万亿元,较去年同期的1.27万亿元上涨22.83%,经营活动产生的现金流量净额则由去年一季度的-154.57亿元下滑至-274.69亿元,同比大降77.71%。而由于房企在二季度的土地市场上投入颇大,预计上半年房企的现金流状况将继续恶化。

  中赢财富金融机构专业人士认为,这对于资金需求量巨大的房地产市场而言,“钱荒”是一个不可忽视的场外负面因素,尤其会对中小房企造成很大冲击;而“钱荒”对于房价而言影响不大,我国今年下半年的房价还将保持稳定增长,不会出现期盼中的巨幅下跌。

  多元融资资金暂无忧

  但部分业内人士则指出,近年来,银行开发贷款已开始收紧,国内贷款占房企资金来源的比重逐步降低,房企开始寻求多元化的融资方式,例如境外证券市场融资、打造海外融资平台、私募房地产投资基金等。而随着以美国为代表的量化宽松政策的实施,房企海外融资的成本大幅降低,热情也随之高涨。本次“钱荒”危机对房企融资来说并非致命打击。

  中原地产数据显示,截至5月,今年万科、恒大、富力、华润等十大标杆房企融资额度已达380亿元,接近2012年全年413亿元的融资额,与2012年下半年的融资额151.6亿元相比上涨150%。

  而房企融资金额的攀升源于企业直接融资能力的增强。统计显示,房企直接融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在八年间增长高达6.5倍。

  而作为房地产直接融资主要方式的房地产信托上升迅速。据业内估计,2012年的房地产基金规模已经超过1000亿元。到今年4月,房地产信托占信托发行量的比重达到33%。

  以5月为例,成立的地产信托融资规模达166.2亿元,环比大幅增长21.63%,占总成立规模的32.46%。而今年以来,房地产信托单月成立规模维持在125亿-167亿元。

  与此同时,前一段时期,发达国家推行量化宽松政策,全球资本市场出现超低利率环境,内地房企寻求海外发债融资的热情不断高涨。根据某研究院的统计,截至今年5月初,已有27家上市企业发债融资共计人民币759亿元,较2012年全年的发债融资规模多25%。

  土地市场可能降温

  专家提醒,虽然房企暂时“不差钱”,但本轮流动性趋紧对市场心理的影响更为关键。同时,房企之间的融资成本差距巨大,而“国五条”出台后,房企海外发债的步伐有可能放缓。这些因素将影响房企未来拿地战略。

  而对于综合实力较强的龙头房企来说,流动性紧张造成的资金问题更多可能来自于海外融资。美联储此前暗示,第三轮量化宽松政策将逐步退出,这意味着海外流动性充裕的局面也将告一段落,龙头房企境外融资的宽松局面亦将不再。

  分析人士认为,国内外流动性趋紧,房地产企业海外发债成本肯定会增加,发债难度受市场环境不乐观的影响也会提高。房地产市场即将面临更严峻的挑战,能够拥有融资渠道的房企才能有实力获取高利润。

  专家认为,此次政府不救“钱荒”,目的是以金融之手,通过市场的调节让资金流向最该去的地方,恢复经济结构平衡。房地产市场发展过度膨胀,经济结构不平衡,疯狂高价拿地的房企如果没有良好的融资渠道供给所需的资金,将会酿下苦果。而上半年土地市场的井喷局面或将再次降温,土地价格甚至会有一定程度的下跌。

  此外,企业需要银行贷款进行资金周转才能保证资金链的顺畅,而银行贷款资源有限,不排除一些企业采取降低房价策略以回笼资金。

  大型房企或垄断一线城市

  业内人士表示,本轮“钱荒”很可能成为房企生存状态的分水岭。中华房商合作联合会秘书长贾卧龙表示,从央行强调流动性管理和商业银行资产负债的调整来看,央行短期内不会“放水”缓解流动性,这也暗示了中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化。我国内地的大部分房企,尤其是中小房企,银行贷款是其主要融资来源。而随着今后一段时间银行的流动性紧缩超出预期,众多房企的银行贷款融资将会告急。

  银行本就“不待见”中小房企,现在获得银行贷款更加难上加难。在重重困难下,部分开发商不得不求助民间借贷等其他渠道,有的甚至不惜借“高利贷”以解燃眉之急,节节攀升的融资成本,最终会让中小房企轰然倒地。而大型房企则将凭借雄厚的资金积累和多元的融资渠道和资金上的调配优势,与中小房企无力拿地形成鲜明对比,成为土地市场上的主角。土地资源比较稀缺的一线城市及核心地块将成为其专属,而中小房企只能转向郊区或三四线城市开发。

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