李晓晔

　　难产多年的房地产信托投资基金（REITs）近期有望落地，并可能采取公募形式。

　　《第一财经（微博)日报》从权威渠道获悉，证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。在借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训的基础上，结合其他国家和地区的REITs模式，监管层将对资产要求、结构设计、参与方的职责等方面进行监管。

　　所谓REITs是指一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　业界呼吁尽快推出REITs

　　5月30日，有中信证券人士透露，广发基金投资美国REITs基金获证监会批准，但中信证券有款筹备近5年的保障房REITs产品，却一直未能获批发行。此事在微博上一经曝光，立刻引发证券从业人员再次呼吁推出REITs。

　　“不发展中国自己的REITs，流动性风险会很大，因为在新加坡、中国香港都已经出现了以中国内地房地产为标的REITs基金。以地产信托抵押物青岛凯悦置业房产三次流拍为例，受房地产宏观调控等因素影响，其流动性为0，全国还有许多类似情况。”资深信托人士刘擎告诉《第一财经日报》。

　　因为境内没有REITs，已经有许多境内的优质商业地产选择了在港启动REITs融资。本月，上市未成的开元酒店集团拟将集团麾下5家自持物业的酒店房产资产打包，以REITs方式推向香港证券市场。而李嘉诚旗下的北京东方广场，也已经进入资产包，在香港发行REITs进行融资。

　　而来自工商银行资产管理部的一名人士则向本报记者透露，REITs是房地产金融走向成熟的必然选择，它可以避免单一融通体系下银行政策、宏观调控对房地产市场的硬冲击，减缓特定目的政策对整个市场的整体冲击。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对银行等间接金融的极大补充，能够提高房地产金融当期的系统风险化解能力，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

　　去年有报道称，北京已将朝阳区的5个公租房项目打包，申请试点发行REITs，不过至今一直没有下文。

　　“政府缺钱建保障房，社会资金急需好的投资渠道，REITs刚好能解决这个问题，REITs到了在中国推出的好时机了。”汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏多次公开呼吁尽快引入REITs。他表示，保障房REITs可作为REITs发行的最佳突破口，保障房已经大量入市，REITs在中国落地有了一定的基础，如果把保障房作为REITs的载体，还可以借鉴美国REITs给予免税优待，解决重复征税的问题。

　　房产抵押再发行风险需重视

　　“发REITs的风险是管理风险、价格体系不成熟的风险，不发REITs是流动性风险，带来的问题很严重。”刘擎说，建议监管层在政策推出时，宜从制度层面上倾向于投资者，发行价格不宜太高，以解决REITs推出初期的管理风险、价格体系不成熟风险，应让投资者赚钱，吸引更多的投资者加入，先把游戏玩起来。

　　而一位资产证券化研究者则表示，监管层应该关注的问题还有：中国现在的优质房地产，普遍有银行贷款，本身是银行抵押物，REITs将这些优质资产作为标的物打包发行，一旦无法归还银行贷款，抵押物被拍卖，投资者的权益如何保护？

　　刘擎则认为，这个问题本质上是个法律问题，需要从完善相关法律的角度解决。如果银行享有优先权，投资者可以博弈价格；如果投资者享有优先权，则重新定价。

　　但中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏(微博)在接受本报采访时谈到，投资者本身承担投资风险，在法律上，债权要优先于股权，这个问题确实需要引起重视。

　　不过前述资产证券化研究者则认为，管理风险、人才队伍培养等问题，都应该在实践中解决，美国的REITs专业人才队伍也不是一开始就有的，是在实践中逐渐成熟起来的。

　　与其他人看法相左，刘纪鹏表示：“REITs是个好东西，但是现在不是发REITs的好时机，包括REITs在内的很多证券市场的创新应该缓行。”刘纪鹏说，REITs在中国是个新生事物，但现在中国证券市场的历史遗留问题非常多，不解决遗留问题却盲目创新的发展路径不行。而且，REITs基本上没有治理结构，监管难度很大；此外，还分流股市资金，对A股不利、对解决历史遗留问题不利。

　　刘纪鹏建议监管层先解决存量问题，再进行证券市场的创新。现有关于房地产金融的问题，不必通过REITs解决，只要不搞一刀切，像万达这种优质商业地产可以允许其通过上市进行融资。