陈洋

　　近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始受到房企青睐，其投资方式呈现多样化发展。2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式成为房地产基金的首选，股权的投资方式也在逐渐突显。

　　目前国内房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高了对房企的信贷风险，这些都加剧了房企的社会融资难度。中国私募房地产投资基金仍处于发展初期，但当前国内外环境为我国私募房地产投资基金的快速成长提供了条件。

　　根据当前房企面临的宏观调控形势和房地产市场整体发展状况，私募房地产基金对房企的投资方式呈现如下特点。

　　过渡形式

　　过桥投资和股权与债权结合两种投资方式是当前私募房地产基金参与房企项目投资的一种过渡模式。过桥投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。在股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。

　　私募房地产基金的过桥投资和股权与债权结合投资为房企融资提供途径。但当前市场监管缺失，基金发展良莠不齐，若非资金链实在紧绷，房企与之展开深度合作的意愿不强，这种“借贷关系”不利房地产基金的健康运行。当前，私募房地产投资基金需要建立更完善的投资方式，引导私募房地产基金长期参与房地产市场发展，帮助房企优化投资策略，将地产市场掘金方向向多元化经营轨道拓展。

　　理想模式

　　股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。除此之外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。因此，尽管私募房地产投资基金发展迅速，但已运作的私募房地产基金中债权投资仍占很大比例，且多为单项目基金，不利于股权投资对房地产市场的长期跟进。

　　私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近些年，私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场可持续发展，如河山资本和盛世神州已开始“去债权化”，朝完全股权投资模式转变。

　　可转债开启“双面性”

　　房企选择可转债融资成本较债券融资低，优于增发融资，对上市房企的正股冲击压力小。目前股票市场低迷，私募房地产基金对房企的可转债投资更多是选择债权投资方式。债权投资侧重于成熟的、收益有保障的和风险系数较小的企业融资，往往要求房企出具真实的财务信息和担保物。整个过程中，私募房地产基金不参与房企的管理决策，而依照合同约定到期取得本息。由于可转债在国内发展较晚，投资机构对可转债的熟悉度不够，办理融资的过程又繁琐，制约私募房地产基金对房企的可转债融资。