年初刚在海外融资5亿美元，却仍难以满足佳兆业的“胃口”。记者昨日获悉，佳兆业拟再次进行美元优先票据的国际发售。这是佳兆业继今年1月海外融资后，开启的第二次海外融资。一年两次海外发行优先票据，这在佳兆业上市以来尚属首次。

　　两个月前，正是佳兆业、世茂房地产等内地房企率先掀起了一股海外融资潮。佳兆业当时发行了2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%。根据公司透露，当时发行债券所得90%以上用于预付其将于2014年到期的两笔海外债务。

　　而对于此次发债目的，佳兆业方面解释，所得款项净额将用于部分偿还2010年所发行的票据，同时也会用于开发新物业项目的运作。

　　在过去，佳兆业的高杠杆财务运作一直为业内人士所担忧。佳兆业去年年报数据显示，公司去年借款成本总额高达16.41亿元，较2011年同期增加3.62亿元，增长率高达28.3%。而其去年营业收入为119.76亿元，借款成本占其营收比例达到13.7%。

　　事实上，纵观今年年初融资的内地房企，佳兆业优先票据10.25%的年利率实属不低。绿城中国总额为4亿美元的优先票据年利率为8.5%；碧桂园发行的7.5亿美元10年期优先票据票面利率为7.5%；而龙湖地产发行的2023年到期优先票据年利率更是低至6.75%。

　　融资成本差别大，是由于房企经营状况不同所造成。同为在港上市的一家内地房企财务总监告诉记者，境外所融到的资金不能直接注入国内项目公司。“最为快捷的方法是，房企将美元存到香港的中资银行，由香港的中资银行向内地银行开具一张担保函，房企因此能够获得一笔授信额度，但同时，房企需要向内地银行支付一笔费用。”他透露。

　　因此，表面上看，在港上市房企的海外融资成本与内地房地产信托和房地产基金等融资方式相比相对较低，但事实上，海外融资与国内融资相比，成本低不了多少。

　　除了债务成本高企外，佳兆业在经历了前两年快速扩张后，步伐在去年也开始变缓。

　　记者通过佳兆业财务数据计算发现，其盈利性指标与过去相比全面下滑。其净利润率从2011年的17.53%降至17.33%；营业利润率则从2011年的20.96%降至20.68%。更为关键的是，其净资产收益率从2010年的43.66%，逐年降至去年的15.73%。

　　在过去两年中，佳兆业一直在二三线城市扩大规模。但有业内人士表示，随着二三线城市房地产市场趋于饱和，其盈利能力下滑也属于大概率事件。

　　近期，佳兆业也表现出回归一线城市的渴望。佳兆业董事会主席郭英成近日曾表示，未来在土地获取上，仍主要以一二线城市为主，但三线城市也不会放弃，会选择到一些比较富裕、人口比较多的三线城市发展。未来的土地储备一二线城市占比会达到70%，三线城市占比30%。

　　今年以来，佳兆业连续两次海外发债似乎也在为回归一线城市作铺垫。