赴港上市仅3个月，旭辉集团就开始跃跃欲试海外融资。但“外保内贷”方式，却无形中增加了海外融资的隐性成本。

　　理财周报房地产实验室研究员 王丽云 李劭婷/文

　　继13.4亿天津夺地后，2月22日，旭辉集团（00884.HK）以5.37亿元的最高报价竞得北京市房山区良乡镇一幅商业金融地块，溢价率为73%。

　　这也是旭辉公布海外发债计划之后首次出手拿地。赴港上市仅3个月，旭辉集团就开始跃跃欲试海外融资。

　　2月15日，旭辉发布公告称，建议发行美元优先票据。旭辉集团首席财务官游思嘉此前表示，今年集团会提高境外借贷的比重，以香港为例，三年期的利息较内地为低。香港借贷利息较内地要低1%～5%。

　　尽管目前海外发债利率较低，但海外融资的钱进入国内受限较多，交易成本较高，签约和法律手续复杂，融资风险不容小觑。

　　对此，旭辉地产有关负责人向记者表示，国内对于海外融资的通道是一直存在的，虽然确实存在一些限制，但并不影响企业的发债行为。

　　赶潮海外融资

　　据旭辉2012年全年业绩披露，集团录得营业额81.44亿元，同比增长103.2%，股东应占溢利为19.37亿元，同比增长44.9%，每股基本盈利为0.42元。集团2012年实现合同销售额95.44亿元，同比增75.5%。

　　值得注意的是，受到结构改变拖累，旭辉毛利率由2011年的34.2%跌至今年的23.7%。旭辉集团董事长林中对此表示，毛利率出现波动主要是因为产品的结构发生了变化，2012年结算项目中办公项目占比降低导致毛利率下降。

　　根据旭辉2月15日公告显示，集团建议进行美元优先票据的国际发售。该2013年票据的定价，包括本金总额、发售价及利率将透过联席帐簿管理人兼联席牵头经办人花旗、渣打银行、德意志银行、汇丰及苏格兰皇家银行进行的累计投标机制厘定。

　　旭辉地产有关人士称，集团上市前多以银行、信托等国内融资为主，上市后融资结构进行了调整，转向海外融资，今后将提高境外借贷的比重。

　　林中在业绩发布会上表示，目前海外融资利率较内地低得多，旭辉地产将会积极开展海外融资的计划。

　　公告显示，此次海外融资的资金拟用于偿还旧债、收购新项目或土地以及发展在建项目等。

　　在2012年业绩发布会上，林中透露了扩大土地储备量的计划。他表示，旭辉会一直坚持一贯的买地策略，但同时考虑到旭辉上市以后，能够获得一些长期资本，所以旭辉未来的土地储备量会由原来的三到四年增长到四到五年。

　　另据了解，截至2012年末，旭辉手持现金约70多亿，而负债总额达到89亿元，约三分之一将在一年内到期。这将会进一步推高集团的整体负债率。对此，旭辉方面表示将会把集团负债比率维持在70%以下。

　　事实上，近期，包括旭辉在内的几乎所有香港上市的房企都进行了不同规模的海外发债融资，如雅居乐、佳兆业、融创、恒大、世茂、碧桂园等。

　　中国指数研究院统计显示，2012年共有25家内地房企进行了25笔海外融资，融资总额约合600亿元人民币。

　　仅2013年1月，就有17家房地产公司通过海外融资渠道募集了约合420亿元人民币的资金，融资规模已超过去年全年内地房企海外融资总额的一半。

　　房企海外融资限制多

　　2013年初内地房企海外融资继续火热。1月9日世茂房地产发行的七年期美元债券，最终以6.625%定价，为房地产行业发行利率最低。

　　然而，旭辉地产从准备海外融资计划到执行，最早也在3月份左右实行，而目前海外资金随着内地房企发布融资计划增加，利率已经开始水涨船高。截至2013年1月份，内地房企在海外发债融资3-5年期利率普遍已经达到6%-8%。

　　此外，海外发债融资利率还与房企的信用评级相关。方兴等国企背景企业获得融资利率较低，而旭辉地产作为民营房地产企业，又刚刚上市，其业绩没有经过一段时间考验，就想凭借2012年的较好业绩表现，来冲刺债券融资，是否能获得投资者认可，还不可知。

　　一位不愿透露姓名的证券分析师指出，旭辉集团业绩虽然表现不错，但是大家都清楚刚上市的企业业绩一般是“做”出来的，将累积的销售额一股脑地在上市时机释放。此外，旭辉股价定价很低，就是为了求得低开高走，这也从侧面印证了旭辉集团底子不厚。

　　此外，房企海外融资的资金进入国内受到的限制较多，在港上市房企所募集到的资金只能以外汇资本金的方式进入国内，在短时间内并不能换成人民币，这就增加了融资的时间成本。

　　根据国家外汇管理局汇综发[2008]142号文件通知规定，外商投资企业资本金结汇所得人民币资金，应当在政府审批部门批准的经营范围内使用，除另有规定外，结汇所得人民币资金不得用于境内股权投资。

　　而通过“外保内贷”的方式不仅需要向境外投资者支付债券利息，还需要向内地银行支付一笔贷款利息，这无形中增加了海外融资的隐性成本。

　　一般来说，海外融资资金无论是直接进入内地，还是通过“外保内贷”方式，其最终融资成本都高达12%以上，与国内信托融资成本差别不大。

　　2月20日，国务院常务会议再次专门研究房地产调控问题，房价的上涨已经引发新一轮调控出台的开始，监管部门是否会对外汇和海外融资动手，还未可知。