王莉

　　虽然保障房建设资金缺口颇大，留给民间资本的空间仍然有限。

　　本报记者从该基金管理人处获悉，国内首只由民间资本发起的保障房基金目前暂停运营。该基金为上海建银精瑞资产管理有限公司旗下的“建银精瑞公共租赁房建设投资基金”(下称“建银精瑞基金”)。

　　该基金从2010年始筹备，2011年上半年报国家发改委审批，报批规模为100亿元，原计划于2011年下半年公开募集资金。但从2011年下半年至今，将近一年多并未有新进展。

　　“该基金未开始公开募资，目前暂时搁置。”建银精瑞董事长李晓东告诉本报记者：“公租房资金供给面正逐渐宽松，致使政府在公租房项目上，能够提供给基金的回报率越来越低，达不到投资者预期，对基金发行造成一些影响。”

　　保障房基金很大程度上依赖于政府政策让利，以此获得投资者可接受的回报收益率。因此，受政府政策影响颇大。在政策稍有变动时，该类基金难以保证预期收益率，也难以按计划推进。这是建银精瑞基金暂停的原因所在。

　　预期收益5%-12%

　　保障房基金是地产基金中一类较特殊的基金，带有很强的政策性。2010年，国家“十二五”规划纲要提出，要在“十二五”期间建成3600万套保障房。据测算，需要资金总计4.7万亿元。

　　除去中央财政拨款、地方预算安排、土地出让金净收益的10%、公积金增值收益部分，以及中央代地方政府发债外，保障房的资金缺口仍然很大。于是，国家给出一些政策支持和优惠，以鼓励民间资本进入保障房建设领域。此时间当口，正好赶上国内地产基金蓬勃发展时期，地产基金纷纷开始涉足保障房领域。

　　“当时我们觉得保障房中，公租房建设的资金压力最大。它建成后要长期持有，不能像经济适用房等可以靠卖实现项目退出，我们希望做一个产品弥补市场的需求。”李晓东表示。

　　李晓东动用他在全国工商联房地产商会任副会长的关系，以全国工商联名义，2010年发起成立该基金的申请，报送国家发改委。国务院相关领导在申请函上批示后，抄报住房城乡建设部。

　　因为100亿元报批规模较大，曾引起业内广泛关注。2011年9月，按基金原计划，应进入募集资金阶段，但基金报批手续并未按预期完成。

　　与此同时，国家对保障房建设资金的支持逐渐放宽--政策一路绿灯，允许发债、银行对保障房贷款放松、投资平台成立等。最近一年来，银行资金、保险资金纷纷介入保障房建设领域，使得各地政府保障房建设资金来源极大拓宽，而与银行资金、保险资金等比较起来，地产基金的资金成本更高。

　　“2011年时找我们的项目很多，也谈好一些意向。但随着各类资金涌入，地方政府有了更多选择。现在提出之前给出的投资条件要重新谈。”李晓东告诉记者。这意味着地方政府让给地产基金的利益将减少。

　　根据最初设计，建银精瑞公租房基金的目标年化收益率为5%-12%。“重新谈后的回报率会低于目标收益率，基金很难在市场上发出去”。李晓东称。

　　公租房项目不被看好

　　据介绍，保障房基金占建银精瑞管理基金总额约20%，除去上述公租房地产基金，其还有按项目成立的城中村改造、棚户区改造、经济适用房等保障房地产基金。但后者远低于建银精瑞公租房基金100亿的规模。

　　这也是整个保障房地产基金的行业现状。

　　目前国内保障房私募地产基金缺乏第三方统计数据。据一位业内资深人士介绍，目前保障房地产基金多为按项目成立，且多数投资经济适用房、棚户区改造、限价商品房项目。

　　经济适用房等项目能做起来，因为建成后马上有现金回收，获得收益时间短，“而公租房私募基金目前基本上没有做起来的。”该人士续称。

　　公开资料显示，目前在成都、徐州、温州等地成立有保障房基金，规模多在3亿-5亿元。

　　李晓东告诉记者，土地出让金大幅下降导致地方政府财政收入减少后，地方政府也将原本计划建设的公租房项目变成经济适用房、或者棚户区改造等能更快获得现金回流的其它类型保障房项目。这也是建银精瑞地产基金暂停的另一个原因。“公租房会占压政府很多资金，越是在其财政收入减少时，做的公租房项目量就越少。”

　　另一方面，国家正在出台新政策，积极引导民间资本进入保障房建设领域。

　　今年6月，住建部会同国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行等7部委，共同下发《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(下称《通知》)。

　　《通知》明确几类对民资参与保障房建设的政策支持。包括，地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持；民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策；符合财政部、国家税务总局相关规定的，可以享受有关税收优惠政策；同时，公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡等。

　　但政策扶持能否顺利引导民资进入保障房领域尚未可知。保障房建设中，公租房建设这一资金缺口最大的领域并未顺利向民间资本打开。而保障房地产基金收益率能做到5%-10%已是不错的收益，在私募基金约20%回报率的背景下，基金进入势必遭遇收益率瓶颈。

　　“等待新的市场时机，看看国家对这块将有怎样的决策。现在也有一些反映，保障房不能全靠国家大包大揽。如果觉得确实需要民间资本，给民资一些机会，也就是我们的时机。”谈及何时重新启动建银精瑞公租房项目，李晓东如此表示。