【财新网】（实习记者 黄金）11月29日，城市土地学会（ULI）和普华永道（PwC）共同发布《2013年亚太区房地产市场新兴趋势报告》（下称报告），将中国二线地区和城市纳入投资首选之列，尤为工业、分销项目及零售物业项目，中国二线城市优势更为明显，名列前茅。

　　“在亚洲区工业与物流地产投资和开发前景排行榜上，中国大陆二线城市位居前列，近一半受访者推荐购买这些城市工业与物流物业，无疑反映出中国西部省市对优质物流设施的需求，而这部分需求来自于沿海工厂内迁潮。”普华永道亚太区房地产税务主管苏国基（K.K. So）如是说。

　　他认为，“中国政府正在推动经济增长模式调整，从基础设施投资拉动向消费驱动转型，受访者注意到了中国大陆消费者的崛起，上海及大陆一些二线城市的零售物业前景，在此次排名榜中也十分抢眼。”

　　从宏观上来看，亚太地区经济增长稳定，收入日益提高，资产价值稳固上升，发展前景总体乐观。不过，对该地区房地产关键市场过高价格的担忧，也冲淡了投资者的乐观情绪。

　　报告指出，随资产价格持续上涨，寻求良好的投资回报变得困难，越来越多的亚洲市场投资者开始对专业细分市场，例如物流物业、养老住房等表现出浓厚兴趣。

　　除了中国的二线城市外，同样受关注的还有印度尼西亚等市场，长期以来被忽略的首都城市如吉隆坡和曼谷等也开始进入投资者的视野。

　　报告也提到，虽然上海的写字楼和零售物业仍是境外资金投向中国房产的主要市场，但上海这座城市正在失去部分吸引力。

　　报告出品人科林 戈洛维表示，上海的房价相对较高，市场相对饱和，且监管机构对境外投资开放条件也日益严格。尽管上海仍是境外投资者投资中国市场的首选，鉴于以上种种原因，短期内对这座城市的投资活动将会相对平静。

　　值得注意的是，在“2013不同物业类型项目前景”榜单中，住宅与写字楼分别位列“投资前景”与“开发前景”榜单最末。即便在这两个项目中，中国二线城市亦击败悉尼、上海、深圳、首尔、北京等重点城市，名列前三。■

　　附：2013年亚太其他最佳投资市场

　　以下是除了上海之外，2013年最佳投资市场预测：

　　雅加达——首次在最佳投资市场与最佳开发市场排行榜中同时排名第一。由于雅加达缺乏具有机构投资级别的存量物业，尽管经济发展迅速，但与本地区内其他发展更成熟的城市相比，雅加达缺乏充足的企业数目、市场规模以及基础设施。

　　不过，雅加达仍被房地产专业人士视为本地区内最佳新兴市场，较其他前沿市场如越南，雅加达的商业交易更透明、更便捷。

　　印度尼西亚的利率和通货膨胀相对稳定，国内生产总值稳步上升。2012年上半年，其外商直接投资同比增长了39%。雅加达的房地产市场有着很强的需求，与去年同期相比，写字楼租金上涨了29%。

　　尽管该市场仍然面临一些挑战，例如较难取得银行贷款，较难找到可靠的本土合作伙伴等，但雅加达的前景一片光明。

　　新加坡——作为一个全球金融中心城市，在房地产投资者中一直都较受欢迎。投资者认为新加坡是提供虽不可观但有稳定的回报的避风港。新加坡的写字楼市场最近比较低迷。甲级写字楼的新增供应大量增加，当地金融机构的人员收缩，导致了市场上现有写字楼的租户流失。空置率的不断上升及租金的持续走低，导致国际投资基金在退出该市场时出现一些困难。

　　悉尼——近几年商业物业增长有限，大量写字楼和零售物业将在2015年上市。由于市场缺少机构投资级别的资产，销售量持续受压，销售价格持续走高，写字楼的总体回报率不断上升。过去几年，与其他亚太区的国家和地区相比，澳大利亚吸引了更多国际房地产投资。写字楼市场是这些境外基金的投资热点，一些分析师认为境外投资者在这一市场上占比近30%。

　　吉隆坡——在房地产投资市场崭露头角，为机会投资者提供了稳定的投资市场以及良好的投资机会。2012年第三季度，大部分亚洲房地产市场明显放缓，而吉隆坡是个例外。这得益于该国政府引进境外投资者的经济转型计划的成功，许多人都认为其商业市场的长期发展前景强劲。