7个月前，《每日经济新闻》记者曾报道，上海“最牛商铺”中华商城购入时的价格只有4.86亿元，但在一年多的时间里却成功融资近10亿元。10月23日，随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理，一种野心勃勃但风险频出的融资方式浮出水面。

　　庭审中最令人震惊的是，2011年收购中华商城、金山义乌小商品城、上海滩商厦、兴宇大酒店等4个项目，并通过出售、出租其中部分商铺产权和使用权获取总额13亿多元投资款的总策划人——浙江商人李卫星自己投入的资金不过4000多万元。

　　这位自称用SOHO中国总裁潘石屹类似商业模式收购烂尾楼的浙江商人，在法庭一审时称，汲取了多家江浙专业市场经营成功的经验，然后再选择以高额回报吸引投资者购买房屋租赁权和产权。

　　然而，正是他和他旗下员工承诺对投资者的“高额回报”，使他涉嫌非法吸收公众存款，并被检察院起诉。

　　李卫星称上述四个项目的承诺回报率为房价或房屋租赁价格的5%~10%。但上海业内人士介绍，上海商铺的租金目前只能保持5%左右的回报水平，上述承诺很难兑现。

　　1.4亿资金收购20多亿债务

　　在李卫星一案被公开审理前，上海媒体曾对他在这一事件中扮演的角色多有猜测。一家上海媒体曾引用知情人士的话称，李卫星之所以会“出事”，是因为出让方给出的价格很低，他甚至没有对项目做尽职调查。

　　《每日经济新闻》记者曾查阅了上海滩商厦、金山义乌小商品城、兴宇大酒店和中华商城等项目的开发商工商管理登记资料，发现李卫星并未担任其中大部分项目的法人代表，很多企业的股东中甚至没有李卫星的名字。

　　以中华商城的项目公司上海兴天实业有限公司为例，法人代表的名字是“覃红斌”；上海滩商厦的项目公司上海浦顺房地产有限公司的法人代表为“杨益方”；中华商城上海四晟投资管理有限公司的法人代表也是“杨益方”。

　　11月23日法院一审显示，李卫星并非“无辜”。李卫星承认，他才是这四个项目的实际控制人，而上述覃红斌等人不过是替他代持股权的员工，其中覃红斌为他的司机兼车队队长。上述4个项目的实际控制人就是李卫星。

　　法院庭审显示，李卫星在收购上述4个项目前自有资金只有4000多万元，但他自称有1.4亿元，另外的1亿元由金山义乌小商品的原业主借给他，他认为上述资金属于“模糊投资”。

　　不管是4000万元，还是1.4亿元，李卫星选择的收购方式，从一开始就注定是失败概率极高的商业行为——替原业主承担债务。公诉方统计，这些物业累计负债超过20亿元，除了银行贷款外，还有大量的民间借贷。在完成收购上述物业后，李卫星还需要承担股东收购款。这使他从一开始就必须考虑通过销售回笼资金，来支付上述欠款。

　　在回答检察官问题时，李卫星表示，在收购中华商城等物业前，他广泛参考江浙一带成功的专业市场，再制订销售计划后，再实施收购。

　　检察院统计，通过出售部分物业的产权，以及一次性收取20年租金的做法，李卫星在短短一年多时间里获取投资款总金额高达13亿元。这些资金被用于归还股东收购款、支付银行贷款和民间借贷，支付商铺的租金以及回购商铺。这些商铺的产权和租赁权在出售前，根本没有得到房屋的抵押银行同意，销售人员也未告知很多投资者这些项目的实际负债及抵押情况。

　　承诺回报远超过平均水平

　　检察院的证据称，李卫星曾对外透露，他收购烂尾楼，并不是以向社会出售、出租这些商铺为主要目的，而是希望用这些资金偿还所有债务，然后通过持有商铺升值来获利。

　　但对于“自有资金”只有1.4亿元的李卫星来说，通过高额回报吸引投资者的选择，也许从一开始就是错的。

　　上海百姓网上一则中华商城的广告显示，这一项目承诺：经营管理公司前5年包租，1~5年内商铺投资回报率共计40%，第五年即可达到10%的高回报；第6~10年内开发商承诺业主投资回报率不低于8%，在此基本回报率的基础上，中华商城盈利率超出部分与业主2：8分成。十年后，客户与经营管理公司另行协商投资回报率，回报率将不低于前十年。

　　在11月23日的庭审中，李卫星也承认，其多个项目的租金回报水平在5%~10%间。

　　然而，按照目前上海商铺的整体租金回报水平，上述回报率实现可能性微乎其微。此前，仲量联行报告显示，上海商业地产的租金回报目前维持在5%左右。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民昨日更进一步表示，未来几年，上海商铺租金回报率极大可能会一路向下。

　　事实上，在法院庭审中，公诉方举出多项证据证明，直到案发，李卫星也并没有能够迅速完成对商铺的装修和开业，进而通过经营，来兑现对投资者的承诺。