贵阳目前3490万平方米的库存量已经达到了历史最高位，还需四年消化期。

　　理财周报房地产实验室研究员 王丽云 李劭婷/文

　　“过剩”、“救市”等一系列敏感的词语跟贵阳市结合在一起，起因是贵阳市最近几个在开发的超级楼盘。

　　据统计，不到300万城镇人口的贵阳，新建楼盘面积高达4500万平方米，其中包括花果园、未来方舟等十几个百万平米超级大盘。

　　贵阳楼市是否存在供应过剩危机？贵阳或将成为下一个鄂尔多斯？

　　此前，贵阳市政府出台的“买房送户口”政策，被认为是缓解当地楼市库存压力的“救市”行为。

　　先涨价后降价

　　日前，中国最大的城中村改造项目，号称全国最大盘的贵阳花果园项目紧急召开媒体见面会，回应“贵阳楼市崩盘”说。

　　花果园项目营销中心副总裁陈晓辉称，贵阳会成为第二个鄂尔多斯完全是个笑话。

　　贵阳地产中介正行合智的一份统计报告显示，截至2012年9月份，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，还需要去化4年。

　　花果园项目是宏立城集团于2010年启动投资的彭家湾改造项目，2011年集团又拿下五里冲片区改造项目，从而使整个项目扩充为占地6000余亩、总建筑面积1830万平方米的超级大盘。该项目的投资额也从最初的300亿元激增至900亿元。

　　据悉，花果园规划建设1350万平方米住宅、200万平方米办公、150万平方米商业、100万平方米公寓、30万平方米公建，整个项目包括260栋超30层的住宅，完全建成后，项目可容纳近30万人居住。这个体量甚至已经远超贵州省内很多州县的规模。

　　记者了解到，花果园项目在2011年开盘之初就遭遇了业主维权的尴尬。项目开盘价格高达7000～8000元/平方米，远超过贵阳当时4000多元的楼市均价。再加上不容乐观的楼市环境，其销售严重受阻。

　　花果园不得不转变策略，开始“低价跑量”，以团购名义大幅降价，均价降至5000多元/平方米。这使得三四天前才买了房子的业主资产缩水惨重，一套房子至少跌十几万。

　　就在不久前，有传言称花果园项目销售不畅致使公司陷入破产。记者日前联系项目售楼处，据一位销售员介绍，项目现在主推三期房源，均价3980元/平方米起价，最高4458元/平方米。一期11000多套房源基本售罄，仅剩少量100～120平米大户型，均价7000～8000元/平方米；二期两万多套房源也已售出大部分。

　　“买房送户口”，加速卖房

　　据媒体报道，花果园从2010年12月开始销售，到现在已经卖了6万多套，面积超过了500万平方米，剩余货量计划到2015年卖完。

　　根据销售人员介绍，从花果园签约情况看，购房者仅有35%为贵阳本地人，50%为贵州其他州县购房者，15%为外地购房者。

　　据了解，今年上半年花果园成交241.5万m2，占整个贵阳市435.53万m2的55%。仅这一个超级大盘的成交就占据贵阳市场一半份额。而在贵阳城区，像这样的百万平米大盘不在少数。

　　而每个楼盘几乎都号称自己是贵阳第一大盘，都声称自己的销售量占到贵阳市成交量的一半左右。

　　根据当地地产中介的统计数据，贵阳目前3490万平方米的库存量已经达到了历史最高位。

　　如此巨量的库存对应的却是贵阳市不到300万的城镇人口，即使加上流动人口也只有500万。这让业内不得不质疑贵阳楼市可能面临的供应过剩危机，甚至重蹈鄂尔多斯的覆辙。

　　中房信的报告称，截至2012年8月末，贵阳全市商品住宅存量达到553.12万平方米，按照当前的去化速度，需要将近12个月消化。

　　同时，贵阳市住建部门的统计数据显示，今年上半年，贵阳市商品住宅销售中，65%的买家为外地客。其中，贵州除贵阳外的其它地州市客户占到50%，外省市及境外客户占到15%的比例。

　　而贵阳近期出台的“买房送户口”政策就显得意味深长。

　　9月，贵阳市政府出台了二十条的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》，该措施规定，“凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制”。

　　业内人士分析称，该政策有刺激房地产市场成交量回升的嫌疑，这样的放松有可能引来外来投资性需求的大规模入市。

　　一周关注

　　海南限墅令下 香水君澜墅王遭疯抢

　　11月17日，距离海南国际旅游岛先行试验区15分钟车程的海南独栋墅王——香水君澜别墅首次赴北京公开亮相，于银泰柏悦酒店举行见面会。香水君澜墅王“海苑别墅”首推仅6栋，目前已去化一半，最高成交金额为6800万元人民币，买家系胡润榜内地神秘富豪。

　　据记者了解，该神秘买家所购“海苑别墅”占地3亩，使用面积888㎡，拥有500㎡私家入户沙滩。据悉，“海苑别墅”最贵一栋达1亿元人民币。该项目设“水岸别墅”、“山语别墅”、“海苑别墅”三大产品系，共207栋纯独栋别墅。

　　香水君澜别墅营销总监冯珺告诉记者，“不少国内耳熟能详的商企名人都来考察过项目，一些已经明确了购买意向，其中有一位西南富豪一次想订购三套‘海苑别墅’。但鉴于对客户隐私的保护，暂时不能透露具体名字。”