关系银行包括渣打农行至少10家没有一家亲密，信托融资超百亿

　　理财周报见习记者 袁盼锋/北京报道

　　8月17日，山东高速发布公告称，拟向其全资子公司山东高速投资发展有限公司增资28亿元，用以参与投资青岛深蓝广场项目，而该子公司将取得60%的股权。绿城再次通过转让股权得到了项目急需的开发资金。

　　绿城缺钱，这早已不是秘密。

　　与多家银行周旋

　　一直以来，银行始终作为房地产开发商贷款的主要来源。绿城作为致力于高端房产开发的房地产商，其与银行的关系更是紧密。

　　2007年10月，绿城与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议，获得融资8.5亿发展上海董家渡项目。2008年，绿城从银行获得超过100亿的借款，借款来源于渣打（香港）、中行、 农行、工行、建行、交行和浦发。

　　自2009年起，光大银行和广发银行开始给绿城项目贷款，分别提供了40亿和20亿元的授信贷款。同年9月19日，中国农业银行与绿城签署中国银企合作协议，协议称农行会在未来两年内提供100亿元人民币的授信额度。农行除了提供项目贷款支持外，还给绿城在结算业务、银行卡、现金管理、财务顾问及个人按揭业务等领域提供服务。

　　2009年，中、农、工、建四大行共向绿城提供了600亿元的授信额度，这也使得绿城负债率冲破100%，并一度持续升高。

　　2011年上半年，绿城的销售总额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。同时负债总额高达350亿元，负债率高达160.2%，成为负债率最高的内地上市房企。

　　随之而来，房地产行业在2011年发债率普遍上升，银行信贷也逐渐收紧。“房地产与银行息息相关，银行始终是房地产贷款的主要渠道。但不断趋严的房地产调控，造成银行信贷规模不断收缩，房子销售市场又不景气，房地产行业的资金压力可想而知。” 上述证券公司的银行部负责人分析称。

　　绿城的压力也在其中。2011年下半年，绿城不得不为了降低负债率，开始筹划出售一批项目“过冬”。

　　据理财周报记者不完全统计，今年以来，绿城共转让了至少15家项目公司的股权以取得回笼资金。

　　信托融资碰壁

　　2011年以前，绿城集团主要通过包括渣打银行、农业银行在内的近十家银行获得借款支持，当时信托融资也只是辅助渠道。

　　但是受房地产调控持续，银行信贷不断收紧的影响，绿城不得不调整融资渠道，借助信托、变卖项目甚至转让股权来获取资金。

　　绿城集团的第一笔信托融资是在2008年5月与华润深国投合作成立的，发行规模为1.5个亿。当时正值信托业寒冬季节，而房地产信托成为当时信托公司的最后一根“救命稻草”。

　　之后，绿城开始与其他信托公司合作，2010年，绿城进行了6次信托融资，融资总规模为31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融、平安、中海、山东国际信托。

　　2011年，绿城通过信托渠道融资的规模更大。2011年年报显示，华宝信托与北京国际信托与绿城合作成立两款信托产品，募集金分别为8.2亿和40亿。除此之外，华融信托、中泰信托也于2011年为绿城发行了信托产品，规模分别为3亿和2.57亿。据此，绿城2011年信托融资至少超过了52亿。

　　综合多组数据发现，绿城集团先后通过信托通道实现融资总额高达百亿，涉及11家信托公司，包括华润深国投、杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投、中泰信托、华融国际信托、北京信托、中诚信托、中海信托和平安信托等。

　　就在房地产信托热潮兴盛的时候，2011年下半年，银监会对于房地产企业的资产表现出了担忧，要求各银监局调查绿城有关信托融资的详细情况。消息直接导致包括绿城在内的房地产港股股价纷纷下跌，绿城的信托和银行融资通道同时出现收紧，这对于2011年销售低迷的绿城来说，资金链面临极大考验。

　　另外，成立于2011年上半年的8.2亿的华宝信托贷款和40亿的北京国际信托贷款将分别于今年10月和9月到期，本息总额将超过50亿。

　　变卖项目回笼资金

　　一直以来，绿城集团被资金所困扰，而这与绿城跨多个区域，同时经营上百个开发项目的集团模式有直接关系。

　　截至2011年12月31日，绿城集团流动性非流动性负债为175亿，其中一年后到期的银行及其他借款为159亿，远远高于2010年末的120亿。短期还贷压力倒逼绿城除了争取银行，信托融资外，必须寻求更多的资金通道。

　　8月17日，绿城将青岛深蓝广场项目公司60%的股权转让给山东高速，并以此获得了28亿开发投资。6月，绿城集团以33.7亿的价格将9个项目的50%股权打包卖给了融创集团。而在此之前，绿城今年还将上海、杭州、台州等地的其他6个项目卖出。

　　除此之外，九龙仓以51亿港元成为绿城第二大股东，也成为上半年绿城资金来源的重要方面。

　　出售项目，增股引资的同时，绿城对拿地也不手软。6月15日，绿城中国携手华彬投资以24.3亿元拿下了上海长风地区最后一块商办地块；7月25日，绿城旗下的上海绿顺房地产开发有限公司以16.44亿元拍得上海浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，溢价率36.86%。

　　一边是密集出售项目，一边是不断高价拿地，不少业内人士表示担扰，如果绿城房产销售业绩没有大的提升，绿城的资金压力或将持续，甚至进一步加大。