一向被商业银行视为最优质资产的个人房贷已成明日黄花。近日，随着万科和恒大地产在上海和南京的在售楼盘大幅降价，一些先前购房的业主以“断供”为手段要挟房产商退房，由此引发了投资者对商业银行资产质量的担忧。记者调查发现，假设断供潮蔓延至全国各主要城市，四大国有银行可能首当其冲，而股份制银行所受压力相对较小。

　　“降价风”掀起“断供潮”

　　8月28日，万科上海宣称旗下8个楼盘限时推出特价房源，在打八折的基础上，又喊出了“直降10万”的口号。以成交量最大的金色雅筑为例，平均成交价仅1.2万元/平方米，相当于开盘价1.8万元/平方米的三分之二。这使得先前购买该楼盘的业主们大为不满，成立了由50多人组成的“雅筑退房团”，以“断供”为手段要挟房产商退房。部分成员向记者表示：在房价大幅下跌的情况下，宁愿损失三成首付也要断供退房。

　　无独有偶，9月5日，恒大地产集团在南京的恒大绿洲花园也爆出南京市本年度最大房价降幅，其毛坯房售价已调至4600-5000元/平米之间，相对于7480元/平米的开盘价，降幅约为35%。先前购买该楼盘的业主对此也极为不满。

　　显然，万科和恒大此次35%的降幅不仅考验着购房者的心理承受极限，也突破了银监会在房贷市场的压力测试底线。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》。有银行测试结果显示：如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。目前银行业内比较一致的判断是：如果房产跌幅超过35%，则楼盘降价风和业主断供潮将互相激励，形成类似美国次贷危机式的恶性循环。

　　某银行负责人告诉记者：个人房贷一向被商业银行视为最优质资产，但如今这些贷款的违约风险已明显加大，其中最值得警惕的是那些新楼盘和期房。按照惯例，向开发商提供前期贷款的商业银行往往可获得楼盘独家指定按揭银行的资格。而这些新楼盘由于开发商拿地成本已近天价，降价销售意愿较小，成交量极低，这使得银行一方面大量前期放款无法收回，形成逾期贷款；另一方面开发商贷款无法顺利转化为个人房贷，影响利息收入。从深圳已发生的断供案例看，这种情况也基本发生在新楼盘中。

　　国有行股份行压力不同

　　值得一提的是，目前国有银行和股份制银行在房贷市场上差异化发展，可能导致所承受的压力迥异。根据搜房网对北京市11个区县共123个新楼盘的指定按揭银行所进行的调查，四大国有银行以“建设银行21%，工商银行24%，农业银行12%，中国银行13%”的比例占据了指定按揭贷款市场的75%。

　　而在上海市场，搜房网分析师林凯也告诉记者，四大行占据新楼盘指定贷款银行的比例约为60%。如果新楼盘的售价大幅下跌，将势必影响这些贷款客户的还款意愿。

　　相比之下，由于股份制银行把房贷的主要精力用于二手房市场，所受冲击可能较小。例如中信银行将主要的信贷额度投入二手房贷市场，推出“二手房买卖直通车”，免费提供房价评估、办理贷款、资金监管来抢占市场，将二手房贷在住房按揭贷款中的10%占比提高至50%。该行认为：买二手房的客户一般以自住居多，因此是银行理想放贷的对象。

　　同时，股份制银行在按揭贷款上比较谨慎，不良率极低。中报显示，深发展、兴业银行、招行公布的个人房贷不良率目前仅为千分之二左右，而民生银行即使在压力测试下，其按揭贷款的不良率也只有0.6%。