人民币“贬值” 房价不变也是变

2019-07-15 15:26 33541

近日,人民币汇率迎来人民币国际化之路上的最大变革,央行发表声明称,将进一步完善人民币汇率中间价报价,人民币中间价大幅下调逾1000点,创历史最大降幅,离岸人民币大跌;人民币兑美元中间价报6.2298,创2013年4月25日来新低;上日

近日,人民币汇率迎来人民币国际化之路上的最大变革,央行发表声明称,将进一步完善人民币汇率中间价报价,人民币中间价大幅下调逾1000点,创历史最大降幅,离岸人民币大跌;人民币兑美元中间价报6.2298,创2013年4月25日来新低;上日中间价报6.1162,收报6.2097。自中国放弃人民币严格盯住美元的汇率制度、转向有管理的浮动以来,这一次1.9%的调整幅度是这十年中最大的单日调增幅度。


那么此次人民币汇率调整,对于国内的投资市场,尤其是对于广大投资者关注的房地产投资市场会不会有影响呢?或许有人会认为,我是在国内做投资,人民币对于外币的汇率跟我不会有关系的。事实上,关系不但有,而且非常密切。此次汇率变动,事关人民币国际化和SDR篮子货币进程,这都是投资者必须了解的。


IMF(国际货币基金组织)指出,人民币国际化在过去几年有着长足的发展,从2010到2014年,中国的出口总量已经占到全球的11.0%,稳居第三位。从这个角度来看,人民币进入SDR货币篮子可以说是“实至名归”。今年,基金组织将会进行每五年一次的特别提款权审查。本次审查的一个重要问题是人民币是否将被纳入到SDR货币篮子中。


一个评判SDR篮子货币的标准是该货币必须“可自由使用”,这需要一定程度的资本账户可自由兑换。中国第一次提出实现资本账户可自由兑换是在20世纪90年代,在过去的二十年中,中国朝这个目标稳步推进,尽管期间受到了亚洲金融危机和全球金融危机冲击的不良影响。


然而,阻碍人民币进入SDR篮子货币仍然存在一些“操作性问题”。IMF指出,SDR篮子货币必须有足够的工具来进行风险对冲,而目前来看,离岸资产市场更加具有对冲风险的功能,而且长期限金融投资避险工具更多,流动性也更好。只是这样的考虑又回到了原点:即目前存在着离岸和境内两个人民币市场,这两个市场的汇率、利率、流动性、交易品种和投资者并不能实现自由流动;境内外市场差异的存在,也将成为人民币进入SDR货币篮子的障碍。不管怎样,此次汇率贬值都可以看做中国政府正在努力实现人民币进入SDR货币篮子中。未来人民币想要国际化成功,必须实现自由兑换,人民币会成为世界结算货币和储备货币之一。


事实上,人民币汇率走到今天,事实上已经出现高估。人民币在短期内有升值的压力,而这种压力正在让中国制造业一步步走向深渊。从去年利用外资的数据中发现:日本对华投资在2014年大幅减少39%,美国大幅减少了21%,欧盟减少了5.3%,东盟减少了23.8%,增加的只有香港、韩国等有限的国家和地区。其中美国、欧盟和日本减少的更多的是实业投资,在做企业的战略转移。因此,在中国的内需消费还无法替代投资和出口之前,人民币的贬值更能解救中国经济发展于水火之中;而这种走势,又与中国当下的房价和楼市预期相匹配。两者的间接关系如何相互作用的呢?


一方面,经济下滑,通缩阴霾不散,GDP创中国24年最低;在内需无法拉动经济的情况下,仍需要通过出口和投资来引导经济方向。而人民币汇率走低恰恰可以促进出口。另外一方面,70个大中城市商品住宅数据同比一直走低,房产投资增速负增长,商业地产前景黯淡,去库存化成为房企未来经营战略的“主旋律”。即便有去年的“9·30新政”,限购、限贷松绑政策,今年的“3·30新政”等托市政策,也依然无法让房价和楼市发生立竿见影的反弹效果。即使今年最热门的是深圳房产,也是在短时间上涨后又出现回落。深圳市房地产研究中心发布的报告显示,7月份,深圳新建商品住宅成交面积为67.43万平方米,较6月份下降12.3%,为近4个月的首次回落。人民币未来贬值,将降低居民的购买力,进一步拉低房价。


那么未来汇率与投资之间有什么样的关系呢?

在全球市场一体化的背景下,没有那个国家可以独善其身,明哲保身。在目前现实生活中,货币对内贬值造成绝对购买力的降低,侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基,特别是资产配比中,大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置所拥有的金融资产,平衡投资风险。


对于人民币的汇率变动而言,只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产的转换平台,才有机会在人民币对内贬值、对外也贬值的境遇下规避风险和赢得最有利位置。具体措施和方案是:

1)当人民币对外升值、对内贬值时,让消费和投资发生在离岸市场上(海外)换回等价的产品和服务;

2)当人民币对外贬值、对内升值时,把消费和投资留在国内市场之间购买产品和服务。

3)如果人民币对内、对外都存在贬值预期下,唯有尽快进行离岸资产的统筹和配置才是规避风险的最佳解决方案。


说白了,现在所说的人民币中间价下调,普通投资者可以利用吗?从现实意义上讲并不能借助这次汇率变化的机会,因为他们没有建立货币的对冲机制,没有像国家那样拥有多种货币,因此当货币对内贬值的风险来临时,无法使用储备的、对应的升值货币来规避该损失;而当货币对外升值的时候,既使赚钱的机会就在眼前,也无法从这个升值中获得任何的实惠,因为缺失了消费这种升值货币的场所和平台。


总之,货币多元化势在必行,如果不进行货币多元化的资产配置,不利用离岸资产对冲汇率风险,那么未来随着人民币国际化的推进,普通投资者的财富收到汇率变化冲击的影响将越来越大,而应对措施却十分无力。可以说只有“被动挨打”的份儿。


货币多元化并不意味着一定要人民币换成美元,除非未来一段时间(2-3年)所购商品和服务必须以美元来结算。另外,因为美元利率太低,而人民币贬值的幅度不会太大,人民币的利息收入会超过贬值的幅度。除美元之外,当然也可以配置已经接近市场底部的大宗商品类货币,如加元和澳元;在诸多国家大量印刷钞票的时候,这些国家的币值仅仅因为需求下降而走低,以澳元举例,和人民币比值竟然会落到15年前;因此,以还没有大幅贬值的人民币来换取已经跌幅调整到位的加元和澳元就成为了储备美元之外的最佳选择。


此外,要合理配置资产,作稳健的房地产投资。货币战争打响,降准、降息将会成为市场调整常态,如果没有合理和有效的配置资产,那么财富贬值不可避免。如果不能跑赢通胀,即便房价不跌也是财富值下跌;对于资产配置而言,要注重长期、稳定的增值,避免大起大落,分散投资房地产会比较好。特别是目前国内多家上市房企出走海外资本市场,就是为了对冲国内资产的风险举措;因此,作为中产阶层也好,还是高净值家庭也罢,照猫画虎的进行离岸房地产配置成为了重要选择之一。最重要的是获得其他国家银行的抵押和融资价值,并非简单的消费购房。只有随时可以融资或者套现,才能真正实现资产配置、风险规避的意义。


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