这两天，上海和深圳两地都纷纷出台了楼市新政。新政出台的目的，主要是为了限制当前过热的房地产交易，从而抑制房价上涨速度，避免局部性的金融危机。不得不说，新政的颁布，对普通老百姓，以及国家金融等都产生了非常直接的影响。下面，我也将谈谈对此事件的看法：

上海、深圳楼市新政内容

3月25日上午10点，上海市政府举行新闻发布会，公布楼市新政。根据新政，上海将从严执行限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年提高到满5年，信贷政策方面，二套普通住宅（140㎡以下）首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%。这条被网友戏称为“史上最严的沪版3·25楼市新政”，颁布前夜就导致上海市场上演“楼疯”，成交量突破1700套。

紧跟着，深圳当天也连夜出台楼市新政，实行差别化住房信贷政策。非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限，由满1年提高到满3年；购买首套房但近2年内有住房贷款记录的，或在本市已有1套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成; 购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成。

总结一下，新政一是提高了外地人员的购房条件，二是提高了买房首付贷款的额度，三是限制了本地人员的购房数量。

对普通老百姓的影响

第一， 本地居民换房条件提高，改善居住环境的计划搁浅。

北青报记者此前曾报道，上海此轮购房潮中改善型需求占比约40%。“认房又认贷”的新政将这部分改善型需求首付提至50%或者70%，以改善生活为目标的换房需求将被大量扼杀。

对于那些此前符合条件已经购买一套房产，在此轮上涨行情中已经卖掉一套房产，并期待新政出台后稳定房价再购买住宅的人而言，新政是一个“灾难”。有些社保满3年未满5年的人，卖掉了自己的房子，却失去了购房资格。

第一， 外地人员更难买房、扎根大城市。

大城市很多买房刚需的人，都是正在打拼的年轻人。对于他们来说，北上广的资源和机会具有很大的吸引力，如果想要成为其中一员，买房定居是必选之路。而如今，社保年限越来越高，那些本来已经存够首付的人却被这样的条件卡住。不能买房，不能扎根，还要担心自己未来的工资能否跑赢房价上涨的速度，对于这些年轻人来说，无疑是在变相迫使他们离开这片繁华之地。根据数据显示，上海、深圳等地的外来人口增长已经连续多年呈负增长，人才流出，逆城市化现象已经产生。

第一， 假结婚与假离婚买房，导致法律纠纷。

部分一线城市因为对单身购房者有购房数量的限制，一时间“假结婚”、“假离婚”等纷纷浮出水面。南京链家地产的一位工作人员爆料称，不少人离婚的原因大多是为了避税，以及避免“限购”的情况，“为了买房而离婚的客户，估计能占总客户量的3-4成。”

“很多为了买房假离婚，最后变成真的离婚了。据我所知，这部分人非常多，很多人官司都打到住建委来了”，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山说。假结婚假离婚破坏了婚姻的稳定性，涉及道德层面的问题，一旦发生风险，相关人员所需承担的损失，远比买卖房屋本身所得要大得多。

对国内金融环境的影响

第一， 新政出台时间过急，猛力去杠杆，可能加大经济风险。

我认为，本轮楼市反弹的本质，是一场政府主导下的房地产“去库存”运动。早在去年年末，中央经济会议就将“去库存”确定为今年五大主要任务之一。今年以来央行降低首付比，三部委减税等措施，正是通过鼓励居民部门“加杠杆”，化解房地产库存。

有经济学家曾撰文指出，如今政府希望通过居民部门加杠杆，来摆脱经济困局。由于地方政府和企业已经债台高筑，居民加杠杆是政府手中所剩为数不多的工具。这是残局中的一着险棋，对政府而言，下不好会有危机；对大众而言，一旦失误，将有负资产风险。

当前，监管层已经意识到，一线城市非理性的房价暴涨，已经逐渐失去控制。新政的出台，完全没有给市场一个合理的缓冲期。这样仓促的决定，暴露出了监管层决策的无力。之前放任楼市加杠杆，现在却猛力去杠杆，给楼市带来了很大的风险。

第二，过度保护传统金融，不利于中小企业、实体经济的创新和繁荣。

在股市和楼市的问题上，国家采取的措施，表现得有些过度保护了。以看不见的手，即各种政策的颁布，继续维持两市的虚假繁荣。2015年的股市风波还没平息，2016年又蔓延至楼市，以“稳定”为目的的监管，其实在很大程度上埋下了更隐蔽的金融危机。

国家硬着头皮，也要护住股市楼市两大泡沫，闭着眼睛不看路，一条道走到黑。拒绝彻底改革（市场化，取消管制和垄断），最终的选择就只能是用行政手段禁止一切跟传统金融模式不适应的金融现象，同时也就意味着不得不回到过去拉抬股市和房市，刺激银行放贷制造出更多的坏账。

第一， 遏制了新兴金融的发展，无法建立合理的监管、退出机制。

有人认为，此轮一二线城市房地产“发高烧”，是因为链家等中介违规垄断，是因为黑心开发商哄抬房价，是因为刚需被压抑后的报复性反弹……也许链家、开发商等机构确实有推波助澜，煽风点火，但以其市场规模而言，真正的元凶并不是它们，不过是充当了隐形之手的替罪羊而已。

中国市场目前出现的P2P网贷趋势，真正的原因是中国传统金融根本无法满足市场需求的结果。需要研究的，是如何建立合理的监管、退出机制，让这一市场发挥传统金融不敢尝试、不能解决的问题，比如庞大的消费和供应链金融，以及打破刚性兑付、有序破产，而不是限制和阻碍P2P网贷市场的发展。

从以往各国的经验来看，度过债务危机或消除泡沫主要有三种路径：1.改革、转型成功，资产回报率上升；2.主动或被动去杠杆，最后资产价格下跌；3.放水维稳债务用通胀磨平一切，货币购买力下降。

彻底改革不易，主动去杠杆太痛，所以只能采取第三种方式。因此，不论你入不入场，在一双大手的拨弄下，都会受到波及。

国民经济与金融业的救赎，靠一百个新政也没用。决策层应该有这样的认识：即使面临再大的困难，也应该有坚定不移的决心，在政策的制定和各部门利益的协调过程中，取消过度保护，给予市场根本性和实质性的支持。

作者：王金忠

电话：15928718325

地址：四川妥妥网络信息服务有限公司